היטל השבחה הוא אחד ממיסי החובה, הנדרשים בעת מכירת נכס, בגין העליה בשווי הנכס. פעמים רבות, ובייחוד בעת עליית מחירי הנדל"ן, עומד היטל ההשבחה על מאות אלפי ₪, כך שהוא "רוצח" את התמורה לעסקה. תכנון מוקדם ונכון של עסקת המכר, וליווי צמוד של עו"ד מקרקעין, יכול לחסוך, להפחית ואף לבטל, תשלומי היטל השבחה.

מה זה היטל השבחה?
היטל השבחה הוא תשלום חובה, הנדרש מבעל מקרקעין או מחוכר לדורות, לשלם לוועדה המקומית לתכנון ובנייה, כאשר היא מאשרת תב"ע חדשה, הקלה או שימוש חורג בתוכנית קיימת, ובכך העלתה ("השביחה") את שווי הנכס. מטרת ההיטל היא לכסות על הוצאות הוועדה המקומית, בגין הוצאות התכנון והפיתוח, רכישת נכסים לצרכי הציבור, ותשלום פיצויים בעקבות ירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה (וכן להשקעות בחינוך, לרכישת מקרקעין ועוד). היטל ההשבחה אינו חל על תכניות, שקיבלו תוקף לפני יום 1/7/1975, ואינו חל באזור יהודה והשומרון.

באילו מקרים יש לשלם היטל השבחה ?
• אישור תב"ע חדשה, המגדילה את זכויות הבנייה במגרש בו נמצא הנכס, או משנה את ייעוד הקרקע (דוגמת הפיכת קרקע חקלאית, לקרקע למגורים). בנוסף, היטל ההשבחה אפשר שיחול על נכסים, מחוץ לגבולות התב"ע, בתנאי שהוועדה יכולה להוכיח שערך הנכסים עלה באותו אזור, כתוצאה ממנה.
• הקלה – מתן אפשרות בניה, שלא בהתאם לתנאים המאושרים בתב"ע (דוגמת תוספת זכויות בנייה, שינוי קו בניין וכו'(.
• שימוש חורג - היתר לשימוש בנכס, החורג מהשימושים שהתאפשרו בנכס תב"ע שהוגדרו עבור הנכס בתב"ע.

מי משלם היטל השבחה?
מי שחייב בתשלום היטל ההשבחה הוא בעל הנכס ביום אישור התב"ע, ההקלה או השימוש החורג. ברובן המכריע של עסקאות המקרקעין, נהוג שמחיר המכירה משקף גם את תשלום ההיטל, המשולם על ידי המוכר. עם זאת, ניתן להסכים שדווקא הקונה ישלם את היטל ההשבחה ("עסקה נטו"). במקרה זה, שווי העסקה לצורך מס יכלול את כלל התשלומים שישולמו על ידי הצדדים.
בקרקעות המנוהלות על ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), חלק מסויים מהיטל ההשבחה מתקזז עם חובת התשלום לרמ"י, שכן בעלי הקרקע (רמ"י) מרוויחים אף הם מההשבחה.

איך מחשבים היטל השבחה?
גובה ההיטל הוא 50% מעליית שווי הקרקע, כתוצאה מאישור התכנית. לדוגמה, כאשר נכס שהיה שווה 1,000,000 ₪, ולאחר התכנית המשביחה שווה 2,000,000 ₪ - ישולם היטל השבחה בגובה 500,000 ₪ (50% מההפרש).
מול ההיטל, רשאי בעל הנכס לקזז את הוצאותיו בגין ההשבחה (לדוגמה – הוצאות הבניה, חומרים, שכ"ט וכו').

פטור מהיטל השבחה
• העברה מכח דין או העברה ללא תמורה בין אדם לקרוב, אינה נחשבת ל"מימוש זכויות" ואינה מחייבת בהיטל השבחה.
• הרחבה של דירת מגורים בתנאי שהשטח הכולל של הדירה לא עולה על 140 מ"ר, ובתנאי שהבעלים (או קרובו) יגור בדירה לפחות 4 שנים מגמר הבניה.
• השבחה במקרקעין בשל תוספת שטחי שירות, הנדרשים לצורך ביצוע התאמות לנגישות.
• השבחה במקרקעין שבעליהם החזיקו בהם ערב ההשבחה 10 שנים לפחות, והם משמשים לבניה או להרחבה של דירת מגורים עבור בעליהם או קרובו וההשבחה נובעת מתוכנית שאושרה, והתוכנית שקדמה לה קיבלה תוקף לפני 1 בינואר 1950.
• השבחה בבנית ממ"ד, עבור השטח המינימלי הנדרש לממ"ד.
• השבחה במקרקעין למגורים, המצויים ביישוב (או בחלק ממנו), שהממשלה הכריזה עליו כעל שכונת שיקום, כל עוד ההכרזה בתוקף.
• השבחה במקרקעין למגורים הנכללים באזור שיקום כמשמעותו בחוק בינוי ופינוי של אזורי שיקום, התשכ"ה-1965.
• השבחה בשל הקמת מערכות לייצור חשמל סולארי (PV).
• השבחה במקרקעין של מוסדות ציבור, והשבחה במקרקעין של הקדש ציבורי (בתנאים מסויימים).
• פטור מלא או חלקי שנובע מהקלה או שימוש חורג משיקולים חברתיים, בהתאם להחלטת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה.
• פטור חלקי (5%), בפרויקטים של תמ"א 38.
• ועוד מקרים.

מי קובע את היטל ההשבחה ?
את עליית השווי קובעת הוועדה המקומית לתכנון ובניה, באמצעות שמאי מקרקעין מטעמה, הבוחן את עליית הערך של הנכס. בהתאם לחוות דעתו, נקבע סכום התשלום להיטל, ובעלי הנכסים מעודכנים בשיעור ההשבחה שנקבע. בנוסף, הוועדה המקומית מפרסמת לעיון הציבור לוח שומה עבור בעלי הנכסים הרלוונטיים. פרסום לוח השומה מהווה עדכון של בעל הנכס על גובה ההיטל, וכן הודעה על זכות הערעור הניתנת לבעל הנכס, על ההחלטה.

הגשת ערעור על היטל השבחה
תוך 45 יום מהמועד בו הובאה השומה לידיעת החייב, מאת הוועדה המקומית לתכנון ובניה, רשאי החייב לערער עליה, באחת משתי הדרכים הבאות:
• ערר לוועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה, על עצם החיוב. ערר זה נושא אופי משפטי, ולרוב מוגש בסיוע עו"ד מקרקעין. בערר מפורטים טיעוני החייב לפטור מתשלום היטל ההשבחה, מצורפים מסמכי קניין, בעלות, תצהירים ועוד.
• בקשה ליו"ר מועצת השמאים, בבקשה למינוי "שמאי מכריע", אשר השומה שיערוך תחייב את הצדדים. מסלול זה יתקיים כאשר אין מחלוקת לגבי עצם החיוב, אלא על גובה הסכום שנקבע לחיוב. יש לזכור כי מכיוון שהיטל ההשבחה אינו "נוסחה מתמטית", הנעשית על דרך האומדן, הרי שמתקיימת שונות רבה, וייתכן שיש מקום להגשת ערר.
יש לזכור כי ברגע שנבחרת אחת מהדרכים, לא עומדת לחייב הזכות לשנות את החלטתו, דבר שיכול להוביל לתוצאות קשות.

איך מתכננים הפחתת היטל השבחה ?
בראש ובראשונה, מומלץ לערב עו"ד למקרקעין, בשלב מוקדם ככל הניתן (ואף שנים קודם לכן). עורך הדין יוכל לבחון למול משרדי הוועדה המקומית, האם קיים היטל השבחה (בהתאם לסעיף 126 לחוק התכנון והבניה), יבחן את מצב ומעמד הנכס, את התכניות החלות על הנכס, את המצב המשפחתי והזיקות הרלוונטיות, ואת התוכניות הכלכליות של בעלי הנכס, על מנת לתכנן את האסטרטגיה החוקית והנכונה להפחתת התשלום, את תהליך העבודה ואת הפורום או הערכאה המתאימים. בנוסף, עורך הדין יוכל ללוות את הכנת השומה המוקדמת להערכת שווי הנכס, להכין מסמכים ותעודות, לשמור קבלות בגין הוצאות, לבחון את המועד המתאים לביצוע העסקה, ועוד.

משרד וולר ושות' מעניק ללקוחותיו, לא רק את הידע המשפטי ההכרחי והנדרש לביצוע העסקה, אלא גם את הערך המוסף: ניסיון של למעלה מ-40 שנה בתחום המקרקעין, אלפי לקוחות וחוזי מכר, מיומנות, הבנה, ידע מקצועי רב-תחומי, ניהול סיכונים, ייצוג נאמן ומסור של הלקוחות, והופעה בפני כל הערכאות המשפטיות. זאת, על מנת לסייע לכל לקוח, ביצירת העסקה המיטבית עבורו.

האמור לעיל, אינו מהווה חלופה לקבלת ייעוץ משפטי מקצועי מטעם עורך דין, והם מובאים לידיעה כללית בלבד. מידע זה אינו מהווה מידע משפטי מחייב, ואין להסתמך עליו בשום צורה.